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房產中介亂象多 看穿套路不吃虧

來源:山西晚報 作者:記者 張磊 2019年08月29日 16:08

  近期,太原二手房市場持續低迷。而低迷的市場環境,不愿降價的賣方,持觀望態度的買方,同業緊張的搶奪客戶關系,這些雪上加霜的現狀無疑加大了從業人員的生存難度。于是,中介機構、經紀人們可謂挖空心思,為了促成交易設計了很多套路。不論是買方還是賣方,被套路后都是有苦難言。

  山西晚報記者了解到,近期太原市房地產交易中心就接到了許多市民的相關投訴,該中心相關負責人表示:“目前,房地產中介機構存在著惡意設置消費陷阱,多收費、亂收費、吃差價,甚至更多更隱蔽的違法違規行為,這些行為破壞著房地產領域的規則。”對此,山西晚報記者進行了多方走訪調查,挖掘出房產中介的多種“招數”,提醒廣大市民:謹防中介的坑爹套路,避免在買賣二手房時吃虧受損。

  套路一繞亂思路忽悠客戶落槌

  剛在太原落戶的呂梁籍市民王女士,最近和一家房產中介簽署了存量房買賣協議,長達1個月的購房過程,讓王女士苦不堪言。她說,“誰也不經常買房,這里門道太多了,稍不注意就被中介套路,有苦說不出。”

  王女士告訴山西晚報記者:“在確定買房的當天,我約了中介在他們公司總部辦公區會客室談價格、簽相關文件。我記得我的房產中介經紀人拿了一厚摞文件進入會客室,還有他的三個同事陪同,說是很重視這次與我的交易。但后來我才發現這是套路。當我想開始仔細閱讀完這一厚摞文件再簽字時,他的同事們便不停得干擾我,打斷我的思路,讓我無法專心閱讀。我拿起一份文件剛看兩眼,其中一個同事便問我喝橙汁還是茶,緊接著他們七嘴八舌問我的征信、工作、收入情況,一輪問題問下來,我的思路被攪亂,早已沒了仔細看文件的耐心。最后,中介經紀人說這是他們公司的固定合同,肯定沒問題,都是律師團隊研究過的,所以我便匆匆簽了一堆空白文件,在每一份文件的最后落款處簽了字,按了手印。”然而,交易沒過多久,王女士的交易由于限購被終止,隨后她的損失也出在這些簽署的文件上。

  “當天在現場,我交了兩萬元的定金,同時簽了一份《購房意向》,其中有一句話是:‘我對本市限購政策是了解過的。’而事實上這句話我壓根沒有注意到,也不了解自己是否限購。最后,我不符合限購政策不能過戶,中介拿著我簽過的文件說,由于我在文件上簽了字,違約責任全部由我來承擔,兩萬定金不退,還要承擔相關違約金。”

  太原市房地產交易中心相關負責人表示,房產中介的這種套路引發的投訴很多,一般兩名以上的中介經紀人與客戶一起談判,用各種問題將客戶思路繞亂,促使其稀里糊涂簽約下單。在這過程中,經紀人未盡詢問和告知相關政策的義務,后續出現一系列問題都由客戶承擔。

  套路二教唆作假企圖蒙混過關

  同樣被限購的不少購房者,除了賠付違約金、中止交易,房產中介還給了一種備選方案——“作假”。

  省城一位市民告訴山西晚報記者,“前段時間因為限購,我看好的房子買不成了。中介公司提出要給我作假的社保和作假個稅,我不同意,他們便不退我錢,真是黑心的中介。還有的中介勸客戶離婚,雖然不違法,但是也違背了道德,我也是不能接受的。”

  太原市房地產交易中心相關負責人表示,在限購的背景下,在正常買賣條件不具備的情況下,不少二手房中介公司為了業績,暗示業主辦假資料獲得購房資格。山西晚報記者了解到,如果是買賣雙方自行成交(非中介),窗口工作人員會查驗戶口本、身份證、結婚證原件,假資料很容易會被審核出來。但如果是通過中介交易,資料過多,企圖蒙混過關,帶給工作人員巨大的工作量。

  “一般中介會集中提交多個交易雙方的過戶申請,讓他們提供所有人的原件不好實現,因此如果中介提供復印件并加蓋中介公司公章,我們也是認可的。可是這復印件里經常會出現諸多問題。我們經常能發現中介提交假資料,這時工作人員會要求其提供原件,提供不出者不予辦理。”該負責人說。

  即使提供假資料被拒絕受理,中介的這一套路也是“雙贏”的。業內人士表示,“在作假資料之前,中介會收取3000元、5000元、甚至8000元的服務費,告知買方會盡量為其辦理,成本極低,僅僅是造假復印件加蓋公章。在雙方達成一致后,中介懷揣僥幸心理用造假資料進行提交,如果沒有被審核發現便可蒙混過關,繼續辦理,除了傭金還可賺取數千元的服務費;如果被發現則扣除一小部分傭金,告知買方無法辦理,也不虧本。”

  套路三巧立名目收取各種費用

  房產中介機構巧立名目亂收費現象,是太原市房地產交易中心收到投訴最多的一項。“不論大小經紀機構,幾乎都存在亂收費的現象。常見的、不開發票的費用有調研費、茶水費、加急費、核檔費等,如果買方需要貸款,還需要收取一兩千甚至數千元的金融服務費,大部分中介還會給買方開具發票。其實這些費用都包含在中介傭金內,實際上是不允許另外收取的。”相關負責人說,“根據近期投訴案件來看,亂收費的項目中,幾乎每一項流程都要收錢,每一筆錢都是1000元以上甚至更多,但實際上很多費用在為民服務中心辦理是不產生任何費用的,例如核檔費、加急費。”

  某中介相關負責人告訴山西晚報記者:“尤其需要廣大購房者注意的是,中介機構現在是不能收取擔保費的,但是很多中介仍然在收這筆費用。擔保費用是總成交價款的1%,甚至高達3%。”

  據悉,最初擔保費的由來,是因為銀行辦商業貸款、放款需要時間。以前銀行要等過戶完,抵押登記辦理完他項才放款,中間等待時間較長,有一個月時間。由于賣方著急拿錢,所以擔保公司擔保收此費用,達到提前放款的目的。而現在銀行流程有變化,放款時間提前便不再需要擔保公司擔保了,從而也就沒有了擔保費一說。

  套路四偽造合同損害賣方利益

  太原一市民向山西晚報記者投訴稱:“某地產中介偽造二手房買賣‘陰陽合同’,差一點就蒙蔽了我,讓我成為作假合同的參與者。現在交易中止了,后續不知要如何處理。”

  山西晚報記者了解到,這位市民是賣方,他出售的房屋總價是150萬元,簽署的買賣協議也是150萬元。但后來他發現,買方辦理銀行貸款時,中介提交的是另一份合同,合同上顯示成交總價是167萬元,且有他的簽名。

  業內人士表示,“給銀行的合同價格高,貸款額度也高。中介為了幫助買方多貸款,促成交,設置了‘陰陽合同’。這是欺騙銀行、騙貸的行為。在簽署合同時,賣方在中介的干擾下疏忽了查看兩份合同金額是否一致,便簽了字,如果出現問題,賣方即存在配合作假的嫌疑。所以這次事件賣方發現后很較真,對此現象進行了舉報,也有效避免了自身權益受到損失。”

  太原市房地產交易中心相關負責人表示,太原曾經有過這樣的案例,買賣雙方的一套二手房實際成交價是50萬元,但陰陽合同是100萬元,買方從銀行貸款80萬后出現斷供的情況。貸款額比實際成交額還要高,出現斷供追究責任時,不僅是買方有責任,賣方也要承擔相關法律責任。所以大家在簽署合同時要認真仔細地閱讀合同內容。

  套路五打時間差賣方蒙受損失

  房產中介套路賣方的案例層出不窮。近日,太原市房地產交易中心還接到一起這樣的投訴,中介套路賣方,將房屋內家具、家電都在合同約定內贈送給了買方,促成成交,賣方蒙受損失。

  據悉,賣方在決定賣二手房時,于今年6月30日先讓房產中介來家里拍照,家里有家具、家電、軟裝一應俱全,但賣方默認房屋出讓后家具、家電要搬走,所以并未提及房款內包含家具、家電一事。7月上旬買方上門看房時,房產中介承諾:屋內家具、家電都包含在房價內,買方決定入手。在整個協商交易期間,賣方、買方和中介未對屋內設置如何處置進行明確表示。

  在最終簽署交易協議時,中介在合同中約定加了這么一句:‘按2019年6月30日房屋原狀進行交付’。”利用同樣的套路,中介經紀人忽悠賣方匆匆簽字,沒有仔細看這條內容。導致在房屋交付時,賣方要搬走家具、家電,與買方發生糾紛。此時,賣方再仔細查看合同,才發現吃了啞巴虧,虧了價值10萬元的家具、家電。

  套路六虛擬買主拖交易壓房價

  在太原,部分房產中介都有可能出現“虛擬一個假買主,導致交易被無限拖延,賣方無奈降價處理房源”的情況。

  太原市房地產交易中心工作人員表示,我們經常接到這類事件的投訴,市民應該高度警惕。在賣方掛出房源后,房產中介很快就會找到所謂痛快的“買主”,買主一般是由中介的老鄉、朋友、親戚等冒充。這時中介經紀人會忽悠賣方,建議買賣雙方走自行交易程序,而省略中介的掛牌、網簽的繁瑣步驟,同時承諾買方可以先付大額訂金。普通交易訂金是一兩萬元,這種套路下買方會先付三萬、五萬甚至八萬、十萬元的訂金,給賣方吃下定心丸。中介經紀人會這樣勸告賣方:“走自行交易程序一是為了節省時間,二是為了幫助賣方盡快拿到房款。”很多情況下賣方會同意走自行交易程序。

  但在自行交易網簽后不久便發生了轉折。過不了多久,中介、買方就會告訴賣方,由于自己無法貸款、征信出現問題等原因,需要拖延辦理過戶。經過賣方三番五次催促,買方拖著遲遲不往后辦理,有的甚至會拖三五個月。賣方想賣賣不了,無法拿到房款,心理會發生變化。而在這拖延期間,中介會另行找真實買主,且提出壓價賣房的建議。很多賣方在這個過程中被折磨得心力交瘁,往往會接受中介的建議,壓價賣房結束交易。

  交易建議細摳合同必不可少

  太原市房地產交易中心相關負責人表示,在進行房產交易時,首先要選擇有網簽資質的中介,更重要的是,簽署任何文件都要仔細閱讀,不要簽空白文件,以防中介經紀人在空白處做文章。

  特別要注意的是,買賣雙方要對交易金額、付款方式、房款資金是否得到有力監管、交付時間等細節仔細“摳”。購房前要充分了解清楚太原限購、限售政策,避免被套路。

  該負責人還表示,在資金監管方面買賣雙方要注意,如果交易雙方是全款交易和部分公積金貸款交易,這些房款可以做到全部監管;而如果買方走商業銀行貸款,目前太原市還不能實現房款全部監管,只能對首付款進行監管。山西晚報記者獲悉,目前太原市房地產交易中心正在制定相關政策,擬商貸與公積金貸款的放款程序使用相同模式,達到資金全部監管的目的。

  據悉,下一步,監管部門將進一步深入推進房地產中介行業和建設領域的問題排查,突出打擊重點,規范和穩定太原市的存量房市場。

(責編:張志峰)
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